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“930”提升預期,完成指標還有戲房企年底向前沖





據中原地產市場研究部統計數據萬巒鄉農地貸款率利最低銀行比較顯示,截至11月上旬,萬科、綠城、恒大、融創等21傢上市房企公佈10月份銷售業績,今年前10個月,這21傢房企累計銷售額達7846億元,同比上漲11.3%。但平均年度銷售目標完成率為74%。

為沖業績“抵賬房”大行其道

員工團購抵銷售業績

“930”新政提升市場預期

在這種情況下,年底業績“收官”大戰已至,房企不但將依然執行“以價換量”的主流銷售策略,而且都在積極籌劃促銷奇招,包括各種與互聯網金融合作的動作,以期快速消化庫存,提升銷售額。

對此,中原地產首席分析師張大偉認為,“930”新政後,房企銷售明顯好轉,萬科等大型房企表現優於市場,但部分房企依然面臨巨大的去庫存壓力。所以,在未來不足兩個月的業績收官時間內,多數房企都在搞跨界營銷,力爭提高年度銷售目標完成率。

值得註意的是,全國樓市“銀十”的表現雖然普遍超過“金九”,但大部分企業距離年初制定的銷售目標依然有很大差距,而且多數房企的庫存積壓嚴重。

“內部員工以類似團購的方式拿到遠低於市場報價的房屋銷售權,待市場好轉後可以再二次售賣賺取中間的差價。這種方法可以增加簽約額,同時也適用於一些尾盤的處理。”一位房地產業內人士告訴記者,“一部分開發商將部分房源直接以折扣的形式賣給自己的員工,並且承諾自己員工大台北二胎年息借貸增貸轉貸每套房子可以免費過戶一次,這對於員工來講,是一種變相的員工福利。對於公司來講,可以不用擔心因為價格便宜而引起老業主的不滿,同時又可以實現自己的銷售業績。”

內容來自sina新聞

不過,鑒於網簽數據具有滯後性,張大偉表示,樓市的實際表現可能遠遠超過數據體現出來的上漲幅度。同時,救市政策的不斷祭出,部分之前觀望的購房者害怕踏空市場,出現明顯的紮堆入市跡象。

對此,有分析人士表示,從房企目前完成任務的情況來看,除萬科、恒大外,其他90%的房企完成年度任務的難度比較大。在距年底結算時間不足兩個月的背景下,目前21傢企業的平均銷售任務完成率僅為74%。

業內人士認為,銷售額並不是衡量一個企業是否健康發展的全部指標,對於企業來說,因為經營策略、管理能力的不同,運營重心的差異,預計未來在各個方面的表現都將出現巨大差距。

而從全國整體市場來看,今年10月份,40個重點城市全月銷售面積超過2300萬平方米,環比增長8.8%。其中,漲幅最大的是一、二線城市。顯然,持續松綁的調控政策對一、二線城市的房地產市場來說,不僅帶來瞭購房人群釋放,更影響瞭市場預期。

一傢在哈西地區承建項目的承建商今年承包瞭一個房產工程,工程雖然如期完工瞭,但臨近清算期,開發商卻遲遲拿不出資金,最終商量要用房屋抵扣工程款。“快到年底瞭,各傢公司都在催著要結算前期墊付的工程資金,但開發商表示資金周轉存在暫時性困難,如果用房屋抵賬可以隨便挑樓層和戶型,面對如此尷尬的現狀,如果不接受的話我們自己的資金都可能會周轉不瞭,隻能答應拿下房子再想辦法變現瞭。”承建商介紹,“回款金額的多少與年終的業績直接掛鉤,現在隻能是能收回多少是多少瞭。”

據業內人士介紹,由於建築商、工程方等合作企業本身對於終端的房產銷售並不熟悉,他們在迅速尋求變現的途徑中多半會以一定折扣委托給第三方機構來操盤,比如一、二手房的代理公司或是機構。

記者以購房者的身份咨詢瞭幾傢中介機構,其中驕陽等房產中介機構表示,其手裡確實有部分一手房代理的房源,但這些房源並非直接通過開發商獲取,而是一些工程公司的抵押房屋。“他們想盡快拿到房款,所以價格比同地段的樓盤都要便宜些。”某中介的內部銷售顧問私下告訴記者,一般可以做到8折的優惠。

“通過用房子向施工單位、供應商等合作方抵工程款,是開發商常用的緩解現金流較為緊張並做大銷售額的手段,但這並不會是開發商提升業績銷售的主力做法,隻是對單個樓盤項目會有一定的帶動作用。”我市房產營銷資深人士孫銳表示。

從10月初以來,房地產調控政策松綁的速度越來越快,但對於大多數房企而言,要想在最後這兩個月一舉彌補前10個月的“虧空”,難度還是頗大。於是,一個難得一見的現象出現瞭,一邊是房企出於對未來的看好而加緊搶地,一邊是房企為完成今年的銷售任務變著花樣促銷,“抵賬房”也顯得格外搶眼。

對於房企而言,另一種快速達成銷售的做法便是以內部折扣價銷售給自己的員工。

記者獲悉,我市松北區某樓盤在不久前拿出瞭其中的幾十套房源,以內部優惠的價格銷售給瞭自己的員工。

九成房企還得“沖”

分析人士提到,其實在今年去庫存的市場主旋律下,大部分城市仍然有房價下行的壓力,有不少房企因為資金面較緊張,仍然維持“以價換量”的市場策略。“簡單而言很多項目都是虧錢在賣,目的就是撬動市場跑量,回籠資金。”房企此時貼著成本跑量隻不過是追求表面業績的回升,年底階段的這種“沖量”背後難掩開發商利潤率下降的現實。


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冰城房企加緊搶地 年底 收官大戰已至

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/16495941482346019865003.shtml
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