- 建融彰化彰化建融 土地貸款高雄路竹土地貸款 三地門鄉土地貸款率利最低銀行比較
- 105勞工貸款項二胎年息 信用貸款利率年息貸款全省皆可處理
- 承做房貸二胎銀行怎麼貸款比較會過件 土建融台南南區土建融 銀行房屋二胎怎麼貸款比較會過件@E@
二胎,二胎房貸,二胎房貸利率,二胎車貸,二胎房屋銀行,二胎借貸,請洽0975-751798
農地貸款 土地貸款成數 土地貸款利率 土地貸款試算 土地貸款年限 土地貸款利息,請洽0975-751798
農地、建地、工業地、旱地、畸零地、持分地、房屋、持分公寓、透天、廠房、大樓、華廈、店面、房屋或土地持分亦可辦理!
1.絕不事先收費 2.急件當天處理 3.全台皆可辦理LINE ID: 0975751798
二胎代償,二胎利率,二胎指南,民間二胎貸款,民間二胎房屋貸款,請洽0975-751798
建地貸款成數 買建地貸款 自地自建貸款 建地貸款銀行,請洽0975-751798
房屋2胎,房屋2胎利率,房屋2胎銀行,房2胎,2胎車貸,2胎增貸,請洽0975-751798
整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看):
銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬
-------------------------------------------
全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元
-------------------------------------------
公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%
申請條件
● 持有土地(農地、建地)持分可。
● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。
● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。
● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本,印鑑證明。
● 土地,建物所有權狀(正本)。
最近幾年,國內商品住宅每年開工接近15億平米,預計未來總量繼續增長的空間不大,總體會保持穩定。但城市之間會出現此消彼長的情況。東部城市帶中的一些三、四線城市,增長性還有潛力。
1990年東京、1997年香港的房價,均遠遠超過紐約(1990年東京單套房價42萬美元,紐約房價僅13萬美元,東京房價是紐約房價的3.2倍;1997年香港單套房價87萬美元,紐約房價僅14萬美元,香港房價是紐約房價的6.2倍)。
樂居:記錄稿中稱,重點關註的50個城市已明顯出現分化,這是否是萬科的觀點?
相對於按揭而言,銀行在開發貸上的積極性確實會差一些。因此,企業的境外融資能力、合作能力就非常關鍵。這方面恰恰是萬科的優勢。
樂居先就速記稿的真實性向萬科高級副總裁毛大慶進行核實。對於網上流傳的這份稿子,毛大慶顯得非常無奈。他表示,不久前確實參加過一個內部分享交流活動,參會者主要是行業內的部分企業老總和一些研究人員,由於彼此之間很熟悉,加上目前的地價依然高企,一些同行對市場還過於樂觀,他的發言以提示風險為主,希望能盡可能喚醒大傢的危機感。現場也不都是他一個人在講。沒想到的是,會有人將討論、問答的內容糅合在一起,以他個人講話的名義對外發佈,再經過一些"標題黨"式的轉載放大,就變成瞭他"看空行業"。
鬱亮:現在銀行吸儲成本不斷上升,如果按揭貸款折扣大,確實會影響銀行的積極性。但隻要利率無特殊折扣,按揭依然是銀行最好的貸款業務,因為安全性最有保障。
毛大慶表示,能做到基業長青的企業,往往都有強烈的危機感。很多優秀企業,都一直在討論"自己的冬天"、"我們離死亡還有多遠"。萬科也一直強調"如履薄冰,如臨深淵"的憂患意識,這正是萬科穩健經營風格的重要來源。而當前房地產行業一個嚴重的問題,就是地價一直居高不下,反映出過度樂觀的情緒還沒有完全回復理性。這樣的情況下,在行業內部澆一澆冷水,是有必要的。但如果將企業的憂患意識、對風險的警示扭曲為對市場的悲觀,則有違他的本意。
註1:26個國傢(地區)列表
樂居:剛需對自住商品房的期待會影響咱們的銷售嗎?怎麼評價北京的自住商品房這個政策?
鬱亮:市場分化是沒有任何疑問的,應該已經成為業內共識。既然是分化,就不存在都好或都壞,而是既有壞的,也有好的一面。如果隻強調壞的一面,觀點就不全面。
樂居:那麼,怎麼看待其中提到的地價房價差縮小對企業盈利的影響?
政策方面,隨著房價上漲的結束和供應變得充裕,之前一些行政手段是否還有必要存在也有瞭探討的空間。未來政策的主要變動方向,應該是逐漸轉向市場化。當然,作為企業,我們不應該寄希望於政策調整,還是應該踏踏實實做好自己的業務。
鬱亮:這幾天很多人問我這個事情。我的回答:第一,它不能全面、準確反映萬科的觀點;第二,萬科對於行業的態度很明確,用八個字概括是"謹慎樂觀,積極應對"。我們在很多場合都表明過這個態度。從提示風險的角度,我贊成其中的一些觀點,行業已經進入下半場,企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識,積極應對是必要的。
同時,這種透支也會被市場力量去平衡和糾正。去化能力被透支的城市,之後會減開工,新增供應會減少,主要是去存貨。土地價格被透支的城市,之後土地市場會降溫。
萬科凈負債率一直在行業低位,手持現金一般都會高於一年內到期的全部借款總和。銀行的風險意識上升,會更加重視萬科這樣穩健經營的客戶,這對萬科反而是有利的。
而從經濟轉型和不動產精細化的角度來看,未來的客戶,無論是住宅客戶,還是消費彰化埔鹽土地貸款地產、產業地產的客戶,需求和以前都會有很大的區別,原有存量的不動產難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建,還是進行功能改造,都會給我們這個行業帶來很多的機會。隻是說,客戶的需求會越來越精細化,不止是面積越來越大這麼簡單。這就對企業的專業能力提出瞭更高的要求。你不僅要提供質量好的房子,還有提供全面的配套服務,甚至還要去營造良好的社區氛圍,因為好鄰居會變得越來越重要。
因此,隻要我們紮紮實實提高專業能力,靠產品、靠服務贏得客戶,我們的事業仍然有廣闊的平臺。所以萬科強調謹慎,也強調樂觀。如果不看好行業,萬科現在要做的就不是輕資產,而是零資產、退出原有的業務瞭。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/07512717613.shtml
鬱亮全面詳解萬科觀點--"謹慎樂觀,積極應對"
鬱亮:地價房價差偏低,說明按當前的地價確實很難賺錢。但問題主要出在地價一端,是現在的地價太貴瞭。今年下半年土地供應高峰到來後,預計土地市場和去年會有很大的不同,土地市場過熱城市的地價有必要調整。
那麼,對網傳"講話稿"中提到的一些主要問題,萬科究竟持什麼樣的觀點呢?樂居隨後對萬科總裁鬱亮進行瞭獨傢專訪。
愛爾蘭、奧地利、澳大利亞、比利時、丹麥、德國、法國、芬蘭、韓國、荷蘭、加拿大、盧森堡、馬來西亞、美國、南非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰國、西班牙、香港、新西蘭、意大利、英國。
萬科集團總裁鬱亮
樂居:速記稿中還提到一組數據,現在是9億人養5億人,2033年5億人養9億人。撫養比的倒轉將對未來經濟發展及房地產市場構成長期威脅。房地產的天花板會出現在這18年中。這是否是萬科的觀點?
鬱亮:1季度很多城市成交同比下降,主要原因是2013年基數太高。我們重點觀察的14個主要城市,今年1季度成交金額同比下降26.3%,但比2012年1季度增長46.3%。
從城市化的角度來看,2013年中國城市化率為53.7%,而日本1955年就已經達到56.1%。我們知道,日本房地產市場有兩個重要轉折點,一個是1974年,從高速發展轉向平穩發展;一個是1992年,出現瞭斷崖式的下跌。中國現在的情況,最多相當於日本的1974年前後。但隻看城市化率的話,日本1974年的城市化率也已經是74.9%。我們現在比他那個時候還低得多。當然我們現在城市化率的增長速度和日本1974年前差不多,都是每年1個點左右。
附表:2013年萬科及所在城市住房平均售價比較
樂居:您是否有看過網上流傳的這篇文章?是否認同其中的觀點?
目前並無數據表明中國房地產市場已經泡沫化。但我們應該對此一直保持警覺。對於企業來說,就是不要把盈利建立在房價大漲的預期上,不要購買價格明顯偏高、與當前房價明顯不匹配的土地。
鬱亮:剛需對自住商品房有較高期待是完全可以理解的。一段時間之內,這可能導致一些自住購房者觀望。但最終,自住商品房不可能取代普通商品房。我看網上這篇文章中也說瞭,5000多套自住商品房,20、30多萬人在排隊申請。未來的市場,一定還是以普通商品房為主,自住商品房是一個補充。
萬科的產品定位,一直以來都立足於自住需求。我們今年1季度售出的房屋,144平米以下占比93%。自住需求對價格很敏感,所以萬科的策略是積極銷售,按照消費者願意接受的價格賣房子。
樂居:毛總提到北京未來會出現一批高價樓盤,銷售前景並不樂觀。您怎麼看?
鬱亮:還是前面那句話,萬科的產品主要面向自住客戶,高端樓盤很少。公司反對高價拿地。在二三線城市,萬科的產品由於實行裝修交付和采購優質補品,配置更高,平均售價一般高於城市均價,但在北京等高房價城市,萬科的平均售價往往是低於城市均價的。過去一年北京的高價地,沒有一塊是萬科拿的。我們有信心,未來還是用消費者願意接受的價格來賣房子。
鬱亮:所謂兩個透支,和前面提到的市場分化其實是同一回事。兩類不同的城市所面臨的問題不一樣,各有不健康的一面,也各有相對健康的一面。去化能力被透支的內地三四線城市,土地市場沒有出現過熱。土地價格被透支的大城市,未來的需求還依然旺盛。這樣看問題,才更全面。
樂居:這篇記錄稿中提到,目前除瞭北京和上海,其它城市的市場都不好,成交同比下降,用批售比衡量的供需關系在變差,存貨去化月數也很高。相關數據是否來自萬科的研究?
今年這種分化預計會收斂一些。去年房價上漲較多的城市會存在價格阻力,供應增加也會導致市場降溫。而去年市況艱難的城市,隨著投資減少和供應下降,存貨壓力會有所緩解。
今年1季度主要城市的成交批售比(商品住宅銷售面積對批準預售面積的比例)基本呈現與2013年相反的情況。2013年批售比高的城市,今年供應增加,批售比下降;而2013年批售比低的城市,今年供應減少,批售比上升。最典型的就是沈陽,去年下半年的批售比平均為0.76,今年1季度平均為1.44。
正常情況下,由於春節因素,1季度是成交低谷。我們計算的存貨去化月數是三月移動平均數字,就是用之前三個月的平均銷售作為分母,因此每年2到4月計算出來的去化月數都會比較高,但4月之後一般就會下降。從存貨的絕對數字來看,14個主要城市從2012年5月以來一直變化不大,今年3月底比2012年5月僅增長5.6%,比去年底還略有下降。
前幾天這份東西出來後,大慶第一時間打電話給我喊冤,說媒體曲解瞭他的發言,把非公開場合下的提示風險變成瞭看空行業。我安慰他說不要緊,外界的看法我們控制不瞭,但是從內部管理的角度,如果每個一線公司總經理對市場都能保持足夠的敬畏,我反而更高興。過去,我在總部常常扮演"潑冷水"的角色,提示一線公司不要頭腦過熱。如果所有的一線公司都有這麼強的風險意識,作為總裁,我的擔心反而會少一些。
日前,一份名為《萬科副總毛大慶內部講話》的速記稿在網上廣泛傳播。短短數日中,"萬科高管看空全國樓市"等標題迅速占據各類傳媒版面,引發公眾關於樓市前景的新一輪熱議。這份稿件的觀點是否來源於萬科高管?萬科對樓市的真實看法究竟是怎樣的?樂居就這些問題對萬科管理層進行瞭獨傢專訪。
樂居:您認為目前的銀行信貸是否明顯收緊?企業的資金風險有多大?
但是,積極應對的前提是對行業前景有信心,可以說以前是黃金(1310.70, 1.40, 0.11%)時代,現在是白銀(19.59, 0.02, 0.10%)時代,輕輕松松誰都能賺錢的時代已經過去,但行業發展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結束,中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。
樂居:您是否認同其中提到的"兩個透支加一個收緊"?即二線城市由於土地供應過多,帶來瞭對未來市場去化能力的透支;以北京為代表的大城市雖然市場需求多,但地價飚升帶來對房價上漲空間的透支;另外,國傢對於銀行貸款、政策的收緊也使市場前景悲觀。
樂居:中國目前的住房開工量是否已經達到極限?
鬱亮:中國目前正處於高速城市化的過程中,而且吸納人口的主要是沿海城市帶和內地中心城市。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市,商品住房千人年開工套數在20-25仍然是安全的,一線城市在本世紀初普遍處於這個水平,這些城市之後十年房地產市場的走勢充分說明瞭這一點。
樂居:北京、上海的局部房價已經超過東京和紐約。北京土地總價值占美國同期GDP的61.6%,和1990年東京、1997年香港的情況酷似。您認為發達國際經歷過的房價泡沫破滅是否會在中國出現?
鬱亮:北京上海目前的房價,略低於紐約,不能說明北京上海的房價已經泡沫化。
內容來自南州鄉土地貸款率利最低銀行比較sina新聞
土地總價值是一個計算方法有爭議的指標,從網上這篇文章所采用的數據來看,應該是用某年的房價乘以建設用地面積,再扣除建造成本的結果,對於北京這種建設用地中包含瞭大量工礦用地、土地價值差別巨大的城市,這種估算方法顯然是不太合適的。而且北京的城市規模遠遠超過東京和香港(地理面積:北京1.64萬平方公裡;東京都2188平方公裡;香港1104平方公裡;建設用地面積:北京16.85億平米,香港2.3億平米),把這麼大的面積乘上去,算出來的數字肯定很嚇人。其實用同樣的方法算一下大紐約地區的土地總價值,數字更嚇人,算出來的數字對美國GDP的比例更高(1999-2006年大紐約地區土地價值占美國GDP比重平均值為110.4%)。
但確實,北京上海房價進一步大漲的可能性已經不大。未來房價漲幅不應高於人均收入增幅,房價收入比將進入下行通道。
此外,我們研究瞭可以公開獲取歷史房價數據年限超過20年的全部26個國傢(或地區)1的房價及城市化率變動情況。其中,有7個國傢在可獲取歷史房價數據的某個年度,其城市化率與中國當前相同或相近:日本、韓國、愛爾蘭、葡萄牙、南非、瑞士和馬來西亞。這些國傢從城市化率與中國當前最接近的年度開始,第一次出現房價下跌,平均是在12.6年之後。第一次下跌持續的年數,平均為1.6年。下跌期間累計房價跌幅平均為5.9%。從第一次房價下跌到下一次房價下跌(如果有第二次房價下跌的話),平均是在13.3年後。
去年的分化尤其明顯,大城市房價全面上漲;而很多內地三四線城市存貨積壓,賣得很困難。
鬱亮:老齡化是一個非常復雜的社會問題,它所帶來的影響是全方位的,涉及到方方面面,政府也正在積極地想辦法。18年是很長的時間。沒有必要因為18年後可能發生的事情而馬上做出過於激烈的反應。但從戰略上、從長遠考慮,我們確實要保持警覺,並提前做出佈局。
萬科正在積極謀求轉型。在傳統業務上,我們將逐漸轉向更安全、效率更高的輕資產模式。我們未來的發展,將逐漸轉向消費地產、產業地產等新業務的開拓。我們有信心在行業發生根本性變化之前完成公司的轉型。
鬱亮回應毛大慶網傳講話稿:提示風險而非看空行業
-
信貸桃園楊梅信貸房貸利率基隆信貸年息存摺信貸年息借貸增貸轉貸大埔鄉房屋貸款率利試算民間信貸借款缺錢急用哪裡汽車貸款何謂二胎房貸任何問題免費諮詢當舖機車去哪裡借錢二胎年息
整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看):
-
信貸桃園楊梅信貸房貸利率基隆信貸年息存摺信貸年息借貸增貸轉貸大埔鄉房屋貸款率利試算民間信貸借款缺錢急用哪裡汽車貸款何謂二胎房貸任何問題免費諮詢當舖機車去哪裡借錢二胎年息
-
信貸桃園楊梅信貸房貸利率基隆信貸年息存摺信貸年息借貸增貸轉貸大埔鄉房屋貸款率利試算民間信貸借款缺錢急用哪裡汽車貸款何謂二胎房貸任何問題免費諮詢當舖機車去哪裡借錢二胎年息
留言列表