內地房企"出海" 馬來西亞市場或難成下一座金礦
最近，馬來西亞成為瞭內地房企圈中的熱議詞。
12月2日，富力地產[簡介 最新動態](02777.HK)砸下85億元，在馬來西亞柔佛州新山地區買下6幅地塊，用來開發住宅和商業物業。在這之前的9月，碧桂園[最新消息 價格 戶型 點評](02007.HK)在馬來西亞的金海灣項目開賣不到兩個月，就實現瞭近100億元的銷售額，成為新山市最大的地產商。
這不禁讓人浮想聯翩。當碧桂園在馬來西亞大獲成功之時，富力地產能否再創佳績？在當前國內市場趨於飽和、房企大舉進軍海外市場之時，馬來西亞會成為內地房企的下一座金礦嗎？
風險考驗
以約合85億元的代價，收購馬來西亞柔佛州新山地區6幅土地，這對長期探索境外投資路徑的富力地產而言，無疑是一個意義重大的決定。然而，富力地產將馬來西亞作為海外投資首站的抉擇，卻被認為頗具風險。
穆迪的一份研究報告指出，富力地產在馬來西亞的土地收購對其信用狀況具有負面影響。
"因為會提高該集團的財務及執行風險。"穆迪副總裁及高級分析師曾啟賢分析稱，馬來西亞對於富力地產而言是新市場，富力地產尚未在當地建立品牌和運營記錄，新項目也會使其面對馬來西亞房地產市場在監管方面的不確定因素。新竹小額借貸
此外，穆迪報告指出，這次收購的總土地價格龐大，占富力地產截至2013年6月總資產的7.3%。在上述項目可在2014年底進行預售之前，將需要龐大的前期投資，包括建設成本等。在此等資金需要下，富力地產在未來一兩年的調整後，債務對資本比率將維持在60%以上的高水平。
同時，曾啟賢也提到，富力地產擁有充裕的資金，包括其持有的現金和運營現金流，可支持其土地收購，此外，上述土地成本可在3年內分4期支付，這種安排也可緩解其短期內的資金壓力，這些被視為可緩解部分憂慮的因素。
除瞭財務風險，經濟周期、匯率及當地住房需求等因素，也被分析人士視為富力地產"初下南洋"時需要面對的問題。
盛富資本和協縱國際總裁黃立沖向《第一財經日報》分析，馬來西亞人口不多，物產豐富，當地人生活較為安逸，住房需求遠不像國內旺盛，富力地產將來的項目若靠當地人的需求支撐，應該會有難度。與此同時，碧桂園馬來西亞項目的第一批中國業主，是否能夠獲得預期的收益，目前還有待考證，富力地產接下來如何發展國人去馬來西亞購房，營銷難度不小。
內地房企新金礦？
不過，富力地產試圖在其公告中說服投資者，這次的收購將增強其收益和盈利能力，因為"馬來西亞擁有龐大的華人社區及吸引國外買傢的有利政府政策"。但實際情況或許並沒有這麼簡單。
根據馬來西亞統計局2010年的數據，馬來西亞人口數量為2833餘萬，其中馬來人占67.4%，華人占24.6%。克而瑞研究中心研究經理朱一鳴曾對記者表示，馬來西亞的華人對中國開發商的需求是比較旺盛的。碧桂園在馬來西亞的金海灣項目就是一個有力的佐證，這個項目的業主中，40%是本地客戶，其中有95%是華人。
不僅如此，越來越多的中國居民也開始加入到馬來西亞的購房團中。碧桂園金海灣[最新消息 價格 戶型 點評]項目25%的客戶就來自中國，且大多數是碧桂園的老業主。
在政策方面，馬來西亞也確實有很多吸引外國投資者的鼓勵措施。
2004年，馬來西亞政府推出瞭"馬來西亞-我的第二傢園計劃"(下稱"第二傢園計劃")，鼓勵外國移民在馬來西亞居住投資。這項計劃對外籍人員無年齡限制、無英語要求、無需資產來源證明，外籍人士隻需在馬來西亞銀行存入約合人民幣60萬元的馬幣，即可在保留原國籍的基礎上讓全傢取得馬來西亞身份。參與者可享受免簽待遇，長期居住，購買永久地契的房屋，享受當地的教育、醫療等公共資源，這極大地吸引瞭外國的投資者。
截至去年8月，該項計劃共吸引瞭120個國傢的1.9萬人到馬來西亞定居，其中中國參與者居首。
參與第二傢園計劃的人還可以享受超低利率的按揭貸款。以碧桂園的金海灣項目為例，其90%的客戶都使用瞭按揭，利息成本僅為4%左右，本地客戶的首付最低隻有10%。
不過，馬來西亞出於對本族的保護，也設置瞭一些門檻或條件，這給進入當地的外國開發商帶來一定的麻煩和風險。比如，華資公司必須將30%的股權分給馬來西亞本族的企業，即便是由具有政府背景的企業供應土地，也必須通過買賣雙方結成合資公司的形式。所有開發商的商品房必須有三分之一的房源售給當地馬來人。
碧桂園在金海灣項目大獲成功前，就曾交過一大筆"學費"。早在去年年初，碧桂園就與馬來西亞地產商Mayland(大馬置地)組成合營公司，合作開發馬來西亞加影和萬撓兩幅土地，碧桂園占合營公司55%的股權，但項目至今還未開盤，開發速度遠低於碧桂園持有100%股權的金海灣。
"中國未來的房地產市場趨於飽和，馬來西亞是一個機會。但長遠來看，馬來西亞並不是最好的選擇。"中原地產項目部總經理黃韜對記者表示，首先，馬來西亞在過去十多年的房地產市場發展並不理想，房價漲幅很小，凈增值漲幅不大；第二，碧桂園金海灣項目雖然大獲成功，但這並不意味著接下來的內地房企也能獲得相同的成功，"就像比特幣，開礦到一定程度，成本也會相應增加。"
黃立沖認為，相對而言，在美國、歐洲、澳大利亞等地投資開發項目的回報與國內差不多，但風險較低，因為那些地方的市場處於相對低位，在復蘇狀態，價格向上的趨勢明確，移民因素也不同程度地吸引著房屋信用貸款增貸缺錢急用哪裡借錢國內投資者。但馬來西亞似乎不具備這些優勢，"整個東南亞市場受全球經濟周期影響較大，市場波動及匯率變化，對中國開發商的抗風險能力提出瞭更高要求。"黃立沖表示。
克而瑞研究中心的分析師楊晶晶表示，長期來看，房企的海外市場最終還是會瞄向經濟較為發達的國傢。一個很典型的例子是，國內房企龍頭萬科[簡介 最新動態]一開始就選擇瞭美國。今年2月，萬科宣佈與美國鐵獅門房地產公司成立合資公司，合作開發舊金山富升街201地塊。此後不久，萬科又先後落子新加坡、中國香港特區。綠地、萬達[簡介 最新動態]、SOHO中國也瞄準瞭美國、英國、韓國等國傢。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-08/09042528461.shtml
- 第二順位抵押權貸款全省皆可處理 房子信貸銀行貸款全省皆可處理 房貸轉貸年息借貸增貸轉貸土銀信貸條件信貸年息
- 信貸房貸 什麼是信貸房貸怎麼貸款比較會過件 房貸第2順位銀行年息利率多少免費諮詢試算
- 房貸信貸 房貸信貸怎麼辦缺錢急用哪裡汽車貸款 車貸雲林古坑車貸汽車貸款台南左鎮汽車貸款
留言列表
