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萬科創新商業地產證券化路徑 實現小股操盤

  8月28日，萬科發公佈告實與凱雷達成戰略合作，將旗下9個商業物業大部分權益授予凱雷；事隔幾天後，萬科再度出手，以約16.51億元人民幣拋售萬獅置業90%的股權，買方為RECONANSHAN PRIVATE LIMITED，實際控制人是新加坡政府產業投資有限公司。

  在商業地產領域，萬科選擇瞭一種結盟外部資本、國際化的運作方式。而在商業物業資產化的探索上，萬科再一次引領瞭行業。

  商業物業資本化戰略

  萬科方面表示，與凱雷簽署《萬科凱雷商業地產戰略合作平臺之意向書》，並成立資產平臺公司，兩者分別持股20%和80%，該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有，同時，雙方共同設立運營管理公司，未來以資產證券化為目標退出。

  通過合作協議不難發現，萬科在與凱雷的合作中處置其商業地產的方式並非簡單的出售。

  負責商用地產業務的萬科集團高級副總裁毛大慶指出，在與凱雷的各合作項目中，萬科的商業品牌要保留和發揚，在運營管理公司中，萬科也要有絕對的經營管理權。

  這符合萬科今年以來不斷強調的"小股操盤"戰略思路。同樣，萬獅置業出售完成後，盡管買方將持有90%的股權，但萬科仍將負責後續的開發及運營。

  與大部分住宅物業不同的是，商業物業可選擇長期持有，開發商收獲持續穩定的租金收入，但另一方面，存在資金大量沉淀，回報周期偏長的特征，國內幾乎所有開發商都面臨商業地產開發資金不足的問題。

  萬科與凱雷合作的另一個現實背景是，國內商業地產已出現過剩苗頭，競爭加劇。

  德勤與中國連鎖經營協會發佈的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》預測，中國每年購物中心將以300傢的速度增長，到2015年，中國購物中心總量將達到4000傢新北市房屋借款利率。

  而在宏觀經濟增速放緩的大背景下，消費力或難以支撐如此快速的商業物業增長。

  基於此，萬科的一系列舉動得到瞭機構的認可。國泰君安研報分析，萬科通過"小股操盤"模式，有望徹底解決商業物業發展在長期資金匹配上的瓶頸，萬科手中豐富的商業物業資源進一步盤活。

  海通證券認為，萬科和國際私募巨頭凱雷的合作，旨在實現未來將其商業物業以資產證券化形式退出，並進一步幫助公司實現輕資產化發展，減少潛在風險。

  申銀萬國研究員韓思怡同樣指出，萬科輕資產、重運營的商業地產思路顯現，並且，其資產證券化走在瞭行南投縣貸款利率業前列。

  業務和估值的國際化

  兩項合作中，萬科選擇的合作夥伴均為境外機構。國泰君安分析師李品科認為，引入境外長期資金，是萬科國際化戰略的重要一步，有利於萬科綜合資金成本進一步下降。

  房地產金融業內人士指出，事實上，在海外自由的資本市場環境中，商業物業輕資產化並不新鮮，通過與房地產投資信托基金和私募房地產基金的合作，開發商可實現資產證券化，及時回收資本以投入到下一輪投資。

  但在中國的環境中，萬科在國內難以通過自行發行基金的方式完成其輕資產構想。與凱雷的合作方式，有著鮮明的中國特色。

  自提出合夥人制度以來，萬科合夥人盈安合夥目前已持有萬科A股份2%多，躍升第二大股東。此次與凱雷合作，外資增持，將進一步加強外資股東的地位。

  海通證券分析師塗力磊稱，考慮HKSCC NOMINEES LIMITED所持股份為其代理的在HKSCC NOMINEES LIMITED 交易平臺上交易的萬科H 股股東賬戶的股份總和，萬科合夥人實際上已是公司第二大股東。

  海通證券認為，股東結構轉變體現出海外資金和萬科員工對公司中長期發展的認可，將對萬科A未來估值國際化起到積極意義。萬科A雖不是滬港通直接標的，但其行業龍頭地位仍將吸引長線資金關註。此外，萬科的"小股操盤"、商業運行模式也開始與國際一流公司接軌，公司正在逐步實現業務模式的國際化。

  自今年成功完成B轉H之後，萬科的H股溢價表現良好。在不久前的中期業績發佈會上，萬科總裁鬱亮表示，H股毫無疑問提高瞭萬科的競爭力，對整合全球資源很有幫助，這也正是萬科國際化的目的。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-11/09502903993.shtml
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